双轨、三类、多价制的住宅供应和分配模式

所 谓 双 轨，一 是 由 政 府 直 接 投 资 兴 建 安 居 房 （ 包 括 福 利 商 品 房 和 微 利 商 品 房 ），由 市 、 区 两 级 住 宅 部 门 代 表 政 府 组 织 实 施 ； 二 是 由 房 地 产 开 发 企 业 投 资 兴 建 市 场 商 品 房 。

所 谓 三 类，是 指 住 房 分 为 三 种 类 型，即 福 利 商 品 房 、 微 利 商 品 房 和 市 场 价 商 品 房 。所 谓 多 价 制，是 指 根 据 不 同 性 质 的 住 房 及 不 同 的 供 应 对 象 及 经 济 承 受 能 力，实 施 不 同 房 价 的 政 策，以 满 足 各 个 收 入 阶 层 的 不 同 需 要，全 面 解 决 住 房 问 题 。

商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。